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Les baux d'habitation

Cette rubrique ne concerne que les locations non meublées de domicile principal.
La législation en matière de baux d'habitation est des plus mouvantes et ces dernières années ont vu défiler nombre de textes et de modificatifs, rendant ainsi la matière complexe, voyiez donc un professionnel pour vous assurer que votre cas correspond bien au cas ci-dessous traités.
Vous trouverez traités ici les sujets suivants:

forme et durée du bail 
loyer
les charges
les travaux
les obligations du locataire
les obligations du propriétaire
le dépôt de garantie
les états des lieux d'entrée et de sortie
congés et résiliation du bail
l'agence
les contestations

Le contrat de location est appelé bail, le propriétaire est le bailleur et l'agence à qui il a donné pouvoir de gérer ses biens est son mandataire.

Le contrat

Forme du bail

Le contrat de location doit être établi par écrit.
Certaines mentions légales sont obligatoires:

l'état civil et l'adresse des parties,
le montant du loyer, les modalités de règlement (mensuel, d'avance...) et de révision
la date d'entrée en jouissance du locataire
la durée du contrat
la consistance (nombre de pièces ...) et la désignation (adresse, étage, bâtiment) des lieux loués
la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive (cave, parking,...)
le montant du dépôt de garantie
le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun
éventuellement les clauses particulières

Il est utile pour le propriétaire de connaître l'employeur du locataire ainsi que sa banque.
Une caution peut être nécessaire, il s'agit d'une personne s'engageant pour la durée du bail (mais pas de son renouvellement) à prendre en charge les loyers et charges à la place du locataire si il est défaillant.

Durée du bail

Au moins de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ou société civile immobilière " familiale " et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
Sauf dénonciation dans les délais ou résiliation judiciaire, le bail se reconduit pour une durée égale à sa durée initiale.
Par exception il est possible de conclure un bail pour une durée entre un et trois ans quand un événement précis (qui devra être indiqué dans le bail) justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

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Le loyer

Montant

Le prix du loyer est librement fixé par les parties dans le cas d'un logement neuf, ou dans le cas d'un logement mis en location pour la première fois, ou dans le cas d'un logement vacant, ayant fait l'objet depuis mois de six mois de travaux d'amélioration, portant sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à une année de loyer antérieur. Dans les autres cas, le loyer est fixé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage.

Révision annuelle

Cette révision annelle a lieu à la date anniversaire du bail, ou à la date prévue par le bail si une disposition spéciale existe.
Vous trouverez la méthode de calcul et les indices sur le site de l'INSEE.
A noter que les indices sont souvent publiés au Journal Officiel avec quelques mois de retard, et que dans l'attente, les appels de loyer sont envoyés sous réserve du nouveau prix.

Modification en cas de renouvellement du bail

Aucune réévaluation spécifique n'est possible, sauf hypothèse d'un loyer manifestement sous évalué.
Dans ce cas, le bailleur devra, au moins six mois avant l'échéance du bail (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'Huissier) notifier le nouveau prix de loyer au locataire, en citant, à peine de nullité, des références de loyers prouvant la sous-évaluation. En cas de contestation, la commission de conciliation devra être saisie.

Quittance

le bailleur ou son mandataire est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, toutefois, si le locataire souhaite un envoi postal, des frais peuvent lui être demandés.
La quittance doit préciser le détail des sommes versées, en distinguant le loyer, les charges et le droit de bail ou la TVA.
En cas de paiement partiel, il doit être délivré un reçu.

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Les charges

Le locataire est tenu du paiement des charges au même titre que des loyers.
Le propriétaire a le droit de réclamer au locataire le paiement des charges locatives appelées aussi charges récupérables dont la liste est fixée par décret.
Le contrat de bail prévoit des provisions sur charges, estimées en fonction des charges réelles des années antérieures, le locataire en doit paiement même si il n'occupe pas les lieux.
Dans le cas de provisions de charges, le bailleur ou son mandataire est obligé de procéder chaque année à une régularisation des charges ; l'opération consiste à rapprocher les dépenses estimées et les dépenses réelles de l'exercice échu. Le locataire reçoit à cet effet un décompte individuel détaillant la nature des charges et le mode de répartition.
Les pièces justificatives de ces charges n'ont pas à être jointes à cet envoi mais le locataire, à partir de la réception du décompte de régularisation annuelle, dispose d'un mois pour consulter gratuitement les pièces justificatives auprès du bailleur ou de son mandataire.

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Les travaux

Certains travaux à effectuer dans les locaux loués sont à la charge du locataire, il s'agit des travaux d'entretien, d'autres sont à la charge du propriétaire. La liste est fixée par décret.
Le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ou de son représentant ; à défaut d'accord, le propriétaire peut exiger, au moment du départ des lieux, la remise en état ou encore conserver à son profit les transformations effectuées sans indemnités pour le locataire.

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Les obligations du locataire

L'obligation principale du locataire est le paiement régulier du loyer et des charges. Le locataire ne peut suspendre son paiement qu'au cas ou le propriétaire ne lui donne pas accès à la chose louée ou qu'elles est devenue totalement inutilisable.
Le locataire a l'obligation d'assurer le logement dès son entrée dans les lieux au minimum pour incendie, explosion, dégâts des eaux. Il doit également fournir un justificatif (copie de la quittance d'assurance) chaque année sur simple demande du propriétaire ou son mandataire.
Le locataire n'a pas le droit de sous louer sauf clause du bail l'y autorisant ou autorisation expresse du propriétaire
Le bailleur a un droit de visite en vue de la vente ou de la location du logement, deux heures par jour sauf les jours fériés; ce droit de visite peut exister pendant toute la durée du bail et pas seulement une fois le congé donné. Le bail peut également prévoir une clause de visite périodique en présence du locataire.
Le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété.

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Les obligations du propriétaire

L'obligation principale du propriétaire est de délivrer le local loué et laisser le locataire en jouir paisiblement.
Il doit faire les travaux nécessaires à l'usage non dangereux des lieux parle locataire.
Il ne peut entrer dans les lieux sans l'accord du locataire.

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Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le bailleur va demander au locataire en garantie de l'exécution de ses obligations (en particulier les frais de remises en état du local en cas de dégradations).
Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder deux mois de loyer hors taxes et charges.
Après la remise des clés, le propriétaire ou son mandataire dispose d'un délai de 2 mois maximum pour le restituer.
Le locataire ne doit pas avant son départ arrêter de payer son loyer par compensation avec le dépôt de garantie.

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Les états des lieux d'entrée et de sortie

Selon l'article 3 de la loi du 6 Juillet 1989, l'état des lieux doit être fait en début de contrat, à l'occasion de la remise des clés au locataire; et en fin de contrat, lors de la restitution de ces dernières au bailleur ou à son mandataire.
C'est la comparaison des états des lieux à l'entrée et à la sortie qui va déterminer les frais que le locataire devra éventuellement supporter (et qui viendront diminuer d'autant la partie du dépôt de garantie qui sera restituée) afin que le logement soit, après son départ, remis en état.
Au départ du locataire le logement doit être rendu dans un état normal d'usage compte tenu de l'état d'origine et de la durée du bail.
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.
L'état des lieux doit se faire contradictoirement entre le locataire et le bailleur ou son mandataire.  A défaut (impossibilité de se mettre d'accord sur les termes à employer, absence de l'une des parties au contrat ...), l'état des lieux sera dressé par un Huissier de Justice, à l'initiative d'une des deux parties et à frais partagés par moitié.
Il ne faut pas hésiter à faire porter le maximum de précisions sur l'état des lieux, en décrivant précisément l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce.

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Fin du bail

Le bail prend fin par le congé donné par le locataire ou le propriétaire ou par une décision de justice y mettant fin.
Attention, tant que les clés n'ont pas officiellement été rendues au propriétaire (contre un reçu ou par lettre recommandée avec accusé de réception) le locataire est toujours redevable des loyers et charges et responsable des éventuels dommages dans les locaux.

Les congés donnés par le propriétaire

Le propriétaire ne peut donner congé avec son locataire que dans des circonstances prévues par la loi et  avec un préavis de six mois avant la date anniversaire du bail.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'Huissier (ce qui est préférable).
Les motifs de non renouvellement sont:

motif légitime et sérieux (infractions aux obligations du locataire)
reprise par le propriétaire pour l'habiter lui-même, son conjoint, un ascendant ou un descendant,
vendre (dans ce dernier cas, il doit le proposer en priorité à son locataire).

Les congés donnés par le locataire

Le locataire peut donner congé à n'importe quel moment; il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il doit respecter un préavis de 3 mois; ce délai est ramené à1 mois dans le cas de mutation professionnelle ou de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, sur présentation d'un justificatif.

La résiliation du bail

Le bail est résilié de plein droit en cas de:

- le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
- le défaut d'assurance.

L'intervention du Juge est indispensable pour constater la résiliation du bail.
Attention, toute autre inexécution du contrat pourra également être sanctionnée par la résiliation du bail si le Juge considère l'inexécution comme assez grave.

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L'agence

Fréquemment les propriétaires ne gèrent pas eux-mêmes leurs biens mais chargent un mandataire (souvent une agence immobilière ou un syndic d'immeuble) de gérer le bien à leur place. Le mandataire n'est que le représentant du propriétaire. Il est responsable de sa gestion envers le propriétaire mais non envers le locataire. A l'égard du locataire, le propriétaire est responsable de l'ensemble des actes de son mandataire.
Les honoraires du mandataire sont libres et doivent être affichés sur la vitrine s'il en existe une, ou au moins dans les locaux de l'agence accessibles au public .
Il est généralement d'usage que les honoraires du mandataire en ce qui concerne la rédaction du contrat, l'état des lieux soient partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

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Les contestations

Tous les litiges concernant les baux d'habitation sont de la compétence du tribunal d'instance dont dépendent les locaux loués.
En cas de non paiement du loyer, le propriétaire fait délivrer au locataire par huissier un commandement de payer. Si dans les deux mois du commandement le locataire n'a pas réglé sa dette, le propriétaire peut saisir le juge d'instance pour obtenir que la résiliation du bail soit constaté, que le locataire soit condamné à payer l'arriéré, des indemnités d'occupation jusqu'à son départ et soit expulsé.
Une fois la décision rendue, c'est l'huissier qui devra procéder à l'exécution avec l'assistance de la force publique.
Si le Préfet n'autorise pas l'huissier à user de la force publique, et que de ce fait le locataire se maintient dans les lieux sans payer, le propriétaire peut obtenir un dédommagement de l'Etat.